Estructura legal e impuestos
Contenido educativo. Cada caso lo confirman abogado y contador licenciados antes de cualquier aporte.
Su dinero nunca pasa por una cuenta nuestra ni de la constructora. Va de su cuenta en su país a la cuenta de la empresa que es suya, en los Estados Unidos, y desde ahí se paga la obra. Usted firma, usted acompaña, usted es el dueño.
Quién cobra, y en qué orden
El orden está en el contrato antes de que usted firme. Las cifras de una operación específica se presentan de forma individual, después de la calificación — aquí está el mecanismo, que vale para cualquier obra.
- 1La obra se paga primeroTerreno, construcción, tarifa del constructor, contingencia, impuestos y seguro.
- 2Ponte Norte cobra la tarifa de gestiónPorcentaje fijo sobre el costo de construcción, publicado en el contrato.
- 3El inversionista recibe el retorno preferenteAntes de que Ponte Norte participe de cualquier sobrante.
- 4Lo que sobra por encima de eso se divide entre inversionista y Ponte NorteLa división está en el contrato, y no cambia después de la firma.
Ponte Norte solo participa del resultado después de que el inversionista recibió el suyo.
Los dos techos
Antes de comprar un terreno, calculamos el precio máximo en el que todas las partes todavía cobran — inversionista, constructor y Ponte Norte. Por encima de ese precio, no compramos. Lo mismo vale para el presupuesto de obra.
Lo que Ponte Norte no hace
- No garantiza retorno.
- No publica proyecciones.
- No usa dinero de inversionista en obra sin presupuesto cerrado.
Una empresa por inmueble
La casa queda a nombre de la empresa, no de una persona. En la salida se transfiere la empresa o se vende el inmueble y se cierra la empresa. Titularidad limpia y salida más simple.
Más de un inversionista
Cuando dos o tres inversionistas entran en el mismo inmueble, la cuenta empresarial exige firma conjunta de todos. Nadie mueve el dinero solo, nosotros incluidos. Cada inversionista participa de las decisiones: no es un fondo ni una inversión pasiva.
El punto que casi nadie explica: los bienes situados en los Estados Unidos pueden pagar impuesto sucesorio de hasta 40% por encima de una exención de apenas US$ 60.000 para no residentes.
Ser dueño directo de una empresa estadounidense no resuelve ese punto por sí solo. Existen estructuras que sí lo resuelven, y se deciden antes del aporte, no después. Es lo primero que tratamos con el abogado en su caso.
Origen de los fondos
El banco va a pedir trazabilidad: de dónde salió el dinero. No es burocracia inútil, es lo que protege al inversionista y a la operación. Los bancos pequeños deciden por relación y por el historial de quien construye; los grandes tienden a exigir más, aun con mejor tasa.
Los impuestos de su país
Lo que usted declara en su país de residencia cambia por completo entre México, Colombia, Argentina, Chile o España. No damos asesoría tributaria local y no vamos a fingir que sí. Coordinamos con un contador de su país y le entregamos los documentos y los estados de cuenta que él necesita, en el formato que él pide.
Estados Unidos
| Evento | Tratamiento estándar para no residente | Palanca de planeación |
|---|---|---|
| Renta de alquiler | FDAP: 30% sobre el alquiler bruto, sin deducciones | §871(d): tributación neta, con depreciación |
| Utilidad operativa vía LLC | ECI: retención sobre la utilidad asignada | Una estructura que elimina la posición personal |
| Venta del inmueble | FIRPTA: retención de 15% sobre el precio bruto | Withholding certificate (Form 8288-B) |
| Fallecimiento del inversionista | Impuesto sucesorio de 40% por encima de una exención de US$ 60.000 | Una estructura decidida antes del aporte |
| Documentos fiscales | La empresa emite los comprobantes anuales de lo pagado y retenido | W-8BEN en archivo desde el inicio |
Los impuestos de su país
| Concepto | Tratamiento |
|---|---|
| Rendimiento de una inversión en el exterior | Tributa según las reglas del país donde usted reside |
| Declaración de bienes | Se informa como lo exija su país, al costo que él reconozca |
| Reporte de activos en el exterior | Muchos países lo exigen por encima de cierto monto, con plazos y multas propios |
| Costo de la transferencia | Su país puede cobrar un impuesto o costo sobre el envío al exterior |
| Entidad controlada en el exterior | Algunos países gravan las utilidades de una empresa que usted controla afuera |
Glosario
Las siglas de esta página, en palabras.
- LLC
- Limited Liability CompanyEl tipo de empresa estadounidense usado en cada inmueble: responsabilidad limitada, con la utilidad gravada en el dueño.
- FDAP
- Fixed, Determinable, Annual or Periodical incomeCómo el fisco estadounidense trata la renta pasiva de un no residente: tasa plena sobre el monto bruto, sin deducciones.
- ECI
- Effectively Connected IncomeRenta vinculada a un negocio en los Estados Unidos. Se grava sobre la utilidad y no sobre el ingreso bruto — pero obliga a declarar allá.
- §871(d)
- Sección 871(d) del código tributario estadounidenseLa opción de tributar sobre la utilidad del inmueble y no sobre el ingreso bruto. Una vez elegida, es permanente.
- FIRPTA
- Foreign Investment in Real Property Tax ActLa ley que obliga a retener parte del precio cuando un no residente vende un inmueble estadounidense. La retención es un anticipo, no el impuesto final.
- W-8BEN
- Formulario W-8BENLa declaración de que el titular no es residente en los Estados Unidos. Sin ella, la retención se aplica a la tasa máxima.
- EIN
- Employer Identification NumberEl número fiscal de la empresa estadounidense ante el fisco.
Quién hace qué
Lo que hace Ponte Norte
Coordina la estructura, lleva la obra, mide, fotografía y rinde cuentas de lo que gastó.
Lo que depende de un tercero
Apertura de la empresa (abogado), cuenta y crédito (banco), impuestos (contador licenciado en los dos países).
Lo que es suyo
Firmar, transferir el dinero desde su propia cuenta, declarar en su país.
Hay quien necesita primero la estructura: empresa en Estados Unidos, EIN, cuenta bancaria y calendario de obligaciones. Es un servicio aparte, con precio publicado.