Estrutura legal e impostos
Conteúdo educacional. Cada caso é confirmado por advogado e contador licenciados nos dois países antes de qualquer aporte.
Seu dinheiro nunca passa por conta nossa nem da construtora. Vai da sua conta no Brasil para a conta da empresa que é sua, nos Estados Unidos, e a obra é paga de lá. Você assina, você acompanha, você é o dono.
Quem recebe, e em que ordem
A ordem está no contrato antes de você assinar. Os valores de uma operação específica são apresentados individualmente, depois da qualificação — aqui está o mecanismo, que é o que vale para qualquer obra.
- 1A obra é paga primeiroTerreno, construção, taxa do construtor, contingência, impostos e seguro.
- 2A Ponte Norte cobra a taxa de gestãoPercentual fixo sobre o custo de construção, publicado no contrato.
- 3O investidor recebe o retorno preferencialAntes de a Ponte Norte participar de qualquer sobra.
- 4O que sobra acima disso divide entre investidor e Ponte NorteA divisão está no contrato, e não muda depois da assinatura.
A Ponte Norte só participa do resultado depois que o investidor recebeu o dele.
Os dois tetos
Antes de comprar um terreno, calculamos o preço máximo em que todas as partes ainda recebem — investidor, construtor e Ponte Norte. Acima desse preço, não compramos. O mesmo vale para o orçamento de obra.
O que a Ponte Norte não faz
- Não garante retorno.
- Não publica projeção.
- Não usa dinheiro de investidor em obra sem orçamento fechado.
Uma empresa por imóvel
A casa fica no nome da empresa, não de uma pessoa. Na saída, transfere-se a empresa ou vende-se o imóvel e encerra-se a empresa. Isso deixa a titularidade limpa e a saída mais simples.
Mais de um investidor
Quando dois ou três investidores entram no mesmo imóvel, a conta empresarial exige assinatura conjunta de todos. Ninguém movimenta sozinho, inclusive nós. Cada investidor participa das decisões — não é um fundo, não é aplicação passiva.
O ponto que quase ninguém explica: bens situados nos Estados Unidos podem sofrer imposto sucessório de até 40% acima de uma isenção de apenas US$ 60.000 para não residentes. É por isso que a estrutura vem antes do investimento.
Ser dono direto de uma empresa americana não resolve esse ponto sozinho. Existem estruturas que resolvem, e elas precisam ser decididas antes do aporte, não depois. É a primeira coisa que tratamos com o advogado no seu caso.
Origem dos recursos
O banco vai pedir rastreabilidade — de onde veio o dinheiro, venda de imóvel, distribuição de empresa, o que for. Não é burocracia inútil: é o que protege o investidor e a operação. Bancos menores decidem por relacionamento e histórico de quem constrói; bancos grandes tendem a ser mais exigentes mesmo com juros melhores.
Os impostos do seu país
O que você declara muda por completo conforme o país onde você mora — e um investidor lusófono fora do Brasil não tem as mesmas obrigações de quem mora aqui. Não damos consultoria tributária local e não vamos fingir que damos. Coordenamos com um contador do seu país e entregamos os documentos e os extratos que ele precisar, no formato que ele pedir.
Estados Unidos
| Evento | Tratamento padrão para não residente | Alavanca de planejamento |
|---|---|---|
| Aluguel | FDAP: 30% sobre o aluguel bruto, sem deduções | §871(d): tributação líquida, com depreciação |
| Lucro operacional via LLC | ECI: retenção na fonte sobre o lucro alocado | Estrutura societária que remove a posição pessoal |
| Venda do imóvel | FIRPTA: retenção de 15% sobre o preço bruto | Withholding certificate (Form 8288-B) |
| Falecimento do investidor | Imposto sucessório de 40% acima de US$ 60.000 de isenção | Estrutura decidida antes do aporte |
| Documentos fiscais | A empresa emite os comprovantes anuais do que foi pago e retido | W-8BEN em arquivo desde o início |
Brasil
| Item | Tratamento |
|---|---|
| Rendimento de aplicação no exterior | 15% sobre o rendimento realizado, com ajuste anual |
| Declaração de bens e direitos | Informados no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF) pelo custo de aquisição em reais |
| Capitais Brasileiros no Exterior (CBE) — Banco Central | Declaração anual obrigatória acima de US$ 1.000.000 em 31 de dezembro |
| Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) no câmbio | Incide na remessa; a alíquota depende da natureza declarada |
| Entidade controlada no exterior | Lei 14.754/2023: lucros tributados anualmente a 15% |
Glossário
As siglas desta página, em palavras.
- LLC
- Limited Liability CompanyO tipo de empresa americana usado em cada imóvel: responsabilidade limitada, e o lucro é tributado no dono.
- FDAP
- Fixed, Determinable, Annual or Periodical incomeComo o fisco americano trata renda passiva de não residente: alíquota cheia sobre o valor bruto, sem abater despesa.
- ECI
- Effectively Connected IncomeRenda ligada a um negócio nos Estados Unidos. Paga imposto sobre o lucro, e não sobre a receita — mas obriga a declarar por lá.
- §871(d)
- Seção 871(d) do código tributário americanoA opção de pagar imposto sobre o lucro do imóvel, e não sobre a receita bruta. Escolhida uma vez, vale para sempre.
- FIRPTA
- Foreign Investment in Real Property Tax ActA lei que manda reter parte do preço quando um não residente vende imóvel americano. A retenção é adiantamento, não imposto final.
- W-8BEN
- Formulário W-8BENA declaração de que o titular não é residente nos Estados Unidos. Sem ela, a retenção sai pela alíquota máxima.
- EIN
- Employer Identification NumberO número da empresa americana perante o fisco — o equivalente ao CNPJ.
Quem faz o quê
O que a Ponte Norte faz
Coordena a estrutura, toca a obra, mede, fotografa e presta contas do que gastou.
O que depende de terceiro
Abertura da empresa (advogado), conta e crédito (banco), impostos (contador licenciado nos dois países).
O que é seu
Assinar, transferir o dinheiro da sua conta, declarar no seu país.
Tem quem precise primeiro da estrutura: empresa nos Estados Unidos, EIN, conta bancária e calendário de obrigações. Isso é um serviço à parte, com preço publicado.